Рынок недвижимости Киева – итоги февраля 2010 года

            По итогам февраля можно констатировать, что цены на жилую недвижимость Киева остаются стабильными уже более 9 месяцев подряд. Февраль и первая неделя марта показали наличие серьезного сопротивления дальнейшему снижению цен, небольшие темпы которого наблюдались в конце 2009 года. Четко заметны локальные отскоки индексов, характеризующие реальную ротацию предложения. Рынок показывает, что при некотором торге текущие цены могут быть приемлемыми и ощущать реальный спрос. Этого пока достаточно, чтобы наиболее дешевые предложения уходили с рынка путем трансакций.

            Ситуация достаточно стабильна. Увеличивается давление отложенного спроса, происходит секторная оптимизация цен, повышающая ликвидность вторичного рынка. Однако низкое количество трансакций будет доминирующим фактором еще длительное время.

            Есть информация о случаях ипотечного кредитования на более привлекательных условиях, чем декларирует банковский сектор в целом. В новостях появился позитив и прогнозы роста, хотя мнения о начале восстановления все еще разделены.

            Рынок недвижимости в некоторых моментах повторяет ситуацию 1999-2001 г., когда предложение долгосрочно превысило спрос, а цены постепенно опустились к себестоимости строительства. Разница заключается в уровне цен и наличии развитого кредитно-финансового сектора, дающего рынку недвижимости нового игрока – банк. Стоимость нового жилья теперь включает не только прибыль застройщика, но и банковский процент, который сегодня достигает 30% годовых.

            Вероятность дальнейшего снижения цен становится все меньше с появлением признаков восстановления. Рынок прошел достаточно большой путь поиска устойчивого состояния и уторговывания  цен предложения. Сравнивая параметры кризисной динамики Украины и развитых стран, кажется, что у нас хорошая стартовая позиция. Однако расти мы будем, как всегда, вслед за остальными.

            Риски новых макроэкономических потрясений не дают ощущения стабильности, заставляя граждан концентрироваться на валютной ликвидности. Новое жилье, которое является наиболее востребованным объектом спроса, сегодня, как правило, не закончено строительством, поэтому и не продается. Волатильность и низкая ликвидность рынка недвижимости делают трансакции рискованными и связанными с издержками.

            Повышение ликвидности рынка возможно. Для этого необходимы: возврат нормальных ипотечных программ, стабилизация курса с легкой ревальвацией, макроэкономическая стабильность. Вторым важным фактором, способным развернуть тренд на рынке недвижимости, может стать изменение ожиданий относительно доллара как валюты сбережения. От макроэкономической статистики США в текущем году будет зависеть очень многое.

            Неизбежны изменения и в кредитно-финансовой конъюнктуре. Ипотека со ставкой более 14% годовых в гривне не может быть востребована заемщиками с низкими рисками. Думаю, мы еще увидим соревнование по «переманиванию» платежеспособных заемщиков из одного банка в другой. Хорошая тактическая задача для банка сегодня: собрать под своей «крышей» всех платежеспособных заемщиков, чтобы у конкурентов остались одни неплатежеспособные. Результатом этого процесса станет снижение ставок. Многие заемщики, которым ранее банк поднял ставку, с радостью воспользуются возможностью сменить кредитора, как только появиться такая возможность.

            Роста ипотечного портфеля в жилом сегменте в ближайшее время не ожидается, процессы будут происходить в русле оптимизации существующих портфелей. Рост кредитования, скорее всего, начнется со среднесрочного и более доходного кредитования предприятий.

            Представленные далее таблицы иллюстрируют секторную динамику цен жилья за последний год.  В марте прошлого года наблюдалось первое ценовое дно кризисного снижения, и приведенные данные дают возможность оценить изменение конъюнктуры в стагнационном периоде. 

Индексы цен по типам квартир и домов

Индексы цен по территориальным зонам

            Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости (http://www.ukrainerealt.com.ua) при информационной поддержке компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).